Саморегулирование в строительной отрасли
 
О проекте Сотрудничество Контакты



Национальное объединение строителей Национальное объединение проектировщиков Национальное объединение изыскателей
Деловая Россия
Логин:
Пароль:
Забыли свой пароль?
 
 

НОВОСТИ САМОРЕГУЛИРОВАНИЯ

26.12.2019

ЭХО СТРОИТЕЛЬСТВА: Итоги года, прогноз на 2020 – ключевые изменения в строительной сфере. Перспективы развития, особенности законодательства. Часть 2.

Я. Розова― В студии Яна Розова и Михаил Викторов, председатель комитета по строительству Московской конфедерации промышленников и предпринимателей.

М. Викторов― Добрый день!

Я. Розова― Наши гости — Максим Берлович, глава московского территориального управления Группы «Эталон».

М. Берлович― Добрый день!

Я. Розова― Владимир Сергунин, партнер компании «Colliers».

В. Сергунин― Здравствуйте!

Я. Розова― По традиции будем говорить о ключевых изменениях в строительной сфере, перспективах развития и особенностях законодательства. И подводим итоги — да, Михаил?

М. Викторов― Подводим итоги 2019 года, смотрим в 2020 год. И вообще анализируем сделанное, и, наверное, готовимся сделать еще больше. Ранее мы говорили о Москве. Ну, Москва — это не просто мегаполис с миллионами жителей. Это прежде всего управленческий состав — мэр, заммэра, команда. И затронули доклад заместителя мэра о том, что сделано в Москве с точки зрения инвестиционной привлекательности. Назывались очень конкретные суммы.

Я. Розова― Знаете, кто-то, может, и не слышал эту программу.

М. Викторов― К примеру, заместитель мэра Марат Хуснуллин сказал, что только частные инвесторы вложили порядка триллиона рублей. Это впечатляющая сумма, сопоставимая с бюджетами страны. И я хотел, наверное, задать вопрос вам, Максим. С вашей точки зрения, если говорить о Москве, государство — это все-таки регулятор, искра зажигания, или это тормоз, который накладывает обременения, ограничения? Как вы оцениваете с точки зрения своих объектов? Можно даже на примерах.

М. Берлович― Давайте так: роль или задача государства — создать все условия для того, чтобы бизнесу было интересно инвестировать в развитие собственных производственных мощностей, в раскрытие новых проектов и так далее. С этой точки зрения, на мой взгляд, город со своей задачей вполне успешно справляется. На примере одного из самых крупных наших проектов — «ЗИЛ-Юг», к реализации которого мы еще не приступили, но, тем не менее, видим, что город сегодня уже строит дороги, строит мост на территорию «ЗИЛ-Юга», строит набережную, приступает к обустройству парковых зон. То есть мы, как застройщик, еще не начали строить дома, а город уже создает инфраструктуру. О чем это говорит? О том, что для нас, как для застройщика, пятно становится более привлекательным. Помимо этого, оно становится более привлекательным для наших клиентов.
Я. Розова― А вы успели приобрести землю до того, как город стал…?

М. Берлович― Да, все верно. И получается ситуация, когда клиент смотрит на данную локацию, он уже понимает, что здесь будет дом, который его устраивает, с придомовой территорией в подходящем для него сегменте.

Я. Розова― Значит, и цена будет адекватная, потому что вы заранее успели купить.

М. Берлович― Да, все верно. Помимо этого, город уже обеспечивает необходимую инфраструктуру с точки зрения транспортной доступности, с точки зрения пешеходной доступности, с точки зрения мест отдыха и так далее. Помимо этого, мы видим, что город не обходится стандартными решениями. С точки зрения благоустройства, например, город задает достаточно высокую планку. И те парки, которые сегодня строятся в Москве, для нас, как для девелопера, по сути, отчасти даже пример того, что мы должны делать на своих территориях. Предложить придомовую территорию или места досуга хуже, чем предлагает город, мы себе позволить не можем.

Поэтому здесь такое взаимовыгодное сотрудничество, когда город развивается с обеих сторон — и с точки зрения развития общественных пространств, которое относится к обязательствам города, и с точки зрения нас как девелопера.
Я. Розова― Город в этом случае советуется с вами, или вы советуетесь с городом?

М. Берлович― Безусловно, мы должны синхронизировать наши планы. Вернусь к примеру проекта «ЗИЛ-Юг». Проект достаточно большой — это 1,2 миллиона квадратных метров недвижимости. Мы понимаем, что проект имеет горизонты раскрытия порядка 10 лет его реализации и, безусловно, предполагает некое фазирование проекта, некую очередность ввода. И конечно, мы должны синхронизировать с городом планы по развитию улично-дорожной сети, по развитию инженерной инфраструктуры, транспортной инфраструктуры. Поэтому, конечно, крупные застройщики согласовывают планы с городом. И это правильно.

М. Викторов― А вообще у вас есть такие бытовые выкладки? К примеру, вы строите комплекс, начали, а через 2 года город открыл станцию метро, и квартиры выросли в цене. На сколько? Есть такие оценки?

М. Берлович― Вы знаете, для нас, как для девелопера, безусловно, перспектива развития или планирования развития города не является секретом. Потому что, во-первых, многие эти документы публикуются, и, конечно, еще на этапе рассмотрения потенциальных участков мы оцениваем перспективу конкретной локации. Это не всегда делают потенциальные покупатели, но, безусловно, корреляция есть. Как только транспортная инфраструктура улучшается, безусловно, цены начинают расти. Сегодня мы видим, что город бьется уже, можно сказать, за минуты транспортной доступности или шаговой доступности до транспортно-пересадочных узлов или крупных транспортных хабов.
Эта корреляция есть. Достаточно сложно унифицировать этот процент — насколько растет недвижимость, если там открылась станция метро. Но мы видим, что можно построить другую модель с точки зрения удаленности от метро. То есть 500 метров от метро и 2 километра от метро — существенная разница в цене. Потому что сегодня мы видим, что с точки зрения личного транспорта удобство пользования им становится уже не таким комфортным, как раньше. С точки зрения и перемещения, и парковки, все-таки есть тенденция на использование общественного транспорта.

М. Викторов― Несколько дней назад прозвучала цифра, которая стала сенсацией — что на начало декабря город ввел 10 миллионов квадратных метров недвижимости. Это к началу декабря. Вообще в истории Москвы это первый раз. Более того, заммэра планирует, что на конец года эта цифра может перевалить за 11 миллионов. Вот я хочу задать вопрос вам, Владимир, потому что руководство стройкомплекса Москвы сказало, что мы уже вошли в тройку городов-лидеров мира по таким показателям. На ваш взгляд, какие факторы и действия городских властей дают этот результат? Что на первом месте?

В. Сергунин― Я понимаю, 10-11 миллионов — это, наверное, суммарно вся недвижимость. Потому что жилой недвижимости из этого треть.
М. Викторов― Примерно 40%. 4,3.

В. Сергунин― До конца года будет 4,3. На конец 3-го квартала официальные данные были 3,6. Но да, наверное, действительно будет 40%.

Сейчас оень модно ругать Москву, власть и так далее. Но с моей точки зрения в данном случае это как раз неправильно, потому что Москва за последние 7 лет стала совершенно другим городом, скажем так, неузнаваемым, в сравнении с тем городом, каким она была раньше. То есть, с моей точки зрения, инвестиционная привлекательность Москвы возросла не просто на проценты, а в разы. То есть это совершенно другой город с другой инфраструктурой. Вы знаете, что только метро выросло более чем на 10% за эти последние годы. Оно строилось до этого больше 60 лет, а выросло именно в последнее время. Увеличилось количество дорог, количество хорд, всевозможных вылетных трасс.

Я. Розова― И все равно не могут справиться с пробками.

В. Сергунин― На самом деле нет, почему не могут? Справляются. Ситуация становится намного лучше. Я недавно переехал в Сколково и могу сказать, что до Сити (у нас головной офис в Сити) я добираюсь за 20 минут. Раньше, несколько лет назад, время измерялось бы минимум часом. Сейчас все гораздо быстрее.

Москва начинает ехать. А с открытием дублеров Кутузовского, и Северного, и Южного, и вылетных трасс за город, продлением платных дорог — это будет совершенно по-другому. Я думаю, что Москва в этом плане делает великолепную работу и значительно повышает конкурентоспособность не только в рамках российских регионов.

По долгу службы приходится много путешествовать и проводить время и в Лондоне, и в Нью-Йорке, и еще где-то. И я могу сказать, что в Москве уже комфортнее, чем в Лондоне или в Нью-Йорке. Более чистый город. Транспортная доступность сильно улучшается каждый день. И социальная инфраструктура — то, что говорил Максим — количество парков и мест социального времяпровождения, которые на сегодняшний день есть в Москве, сильно увеличилось. Вот вы говорили о том, что люди из других регионов уже стремятся покупать недвижимость здесь. Это и есть нормальная конкуренция регионов. Да, Москва старается консолидировать на себе денежный спрос, в том числе на жилье.

М. Викторов― В регионах говорили, что среднему региональному чиновнику как бы положено иметь как минимум квартиру в Москве. А если он растет, то квартиру еще и в Питере. Ну, дети, университет и прочее.

Я. Розова― А «Эталон» работает только в Москве, Московской области?

М. Берлович― И Санкт-Петербург. Вы знаете, один комментарий по поводу транспортной инфраструктуры. Может быть, как раз одно из наблюдений, которое противоречит общему тренду на упрощение трафика. Недавно читал про пример здания, построенного в Лондоне — так называемого «Огурца», как его называют, Нормана Фостера, где, по-моему, само здание 40 тысяч квадратных метров, при этом сделано всего 4 парковочных места. О чем это говорит? О том, что город, развивая деловую застройку, ограничивает количество транспорта. Сегодня же, несмотря на то, что мы вводим меры по ограничению движения личного транспорта, нормативы по обеспечению парковочными местами мы не снижаем.

Я. Розова― А кто их выкупает? Давайте будем честными. Они есть и стоят пустые.

М. Берлович― Да, все верно. Но если бы мы сегодня пересмотрели, например, нормативы по обеспеченности парковочными местами, застройщик мог бы дополнительно экономить. И направлять эту экономию, например, в благоустройство или в качество продукта уже в надземной части. И тем самым мы не стимулировали бы приобретение личного транспорта. Потому что такие примеры есть не только в Лондоне, где как раз синхронно развивается идея уменьшать трафик и нагрузку, которая ложится на девелопера.

Я. Розова― Мы, конечно, в этой программе похвалили наше московское правительство, но я, как обыватель, не могу не спросить у представителя застройщиков компании «Эталон», что вас не устраивает сейчас, например, в общении между чиновниками и застройщиками?

М. Берлович― Вы знаете, вот пример с транспортом, на мой взгляд, показателен. То есть нам бы хотелось адресовать эту проблему: можно ли пересмотреть нормативы по обеспечению парковочными местами, как раз соблюдая тренд, во-первых, не только на снижение вот этой маятниковой миграции внутри города, на развитие каршеринга.

Я. Розова― Но это один пункт.

М. Берлович― Да. Помимо этого, на мой взгляд, стоит улучшить показатели, связанные с количеством разрешений, необходимых застройщикам. Так называемое «правило гильотины»...

М. Викторов― Да, этот проект сейчас вовсю идет.

М. Берлович― Я думаю, что это на самом деле одно из направлений, над которым все участники отрасли должны активно поработать, потому что это облегчит работу застройщикам единомоментно. На мой взгляд, все силы сегодня должны быть брошены на работу с этим сводом нововведений.

В. Сергунин― Что можно менять — законодательство как таковое. Потому что у нас все-таки время получения разрешения на строительство… Мы точно не находимся даже в первой 30-ке стран в мире.

Я. Розова― Мы приблизились к этому.

М. Берлович― Я бы здесь как раз не согласился. Рейтинг ведения бизнеса опубликовали, насколько я помню, в сентябре. И как раз изменения в строительной отрасли стали основным драйвером повышения нас в рейтинге.

М. Викторов: К 30―ке мы уже приблизились — то ли 34-е место…

В. Сергунин― Но там не совсем прямая корреляция. Наверное, да, что становится лучше — это факт. Но нам еще есть куда расти.

М. Викторов― Но довольным здесь быть невозможно.

В. Сергунин― Где-то за 1,5 месяца получают разрешение на строительство.

М. Викторов― Когда мы попадем в 10-ку, тогда, возможно…

Я. Розова― А с чем это связано? Просто с какой-то бюрократической машиной?

М. Берлович― Количество процедурных документов, которые необходимо собрать застройщику, чтобы получить разрешение на строительство.

В. Сергунин― 14 процедур вместо 4 в некоторых странах.

М. Берлович― Или 400 — обратный пример.

Я. Розова― Государство перестраховывается?

М. Берлович― Вы знаете, во-первых, меняется законодательство, и под изменение законодательства не всегда успевают подстроить взаимодействие всех ведомств между собой. Помимо этого, мы видим, какая сейчас происходит цифровизация. Сервисы уходят в онлайн. Но разработка этих площадок, их настройка, конечно, занимает время. Поэтому здесь, безусловно, тенденция есть, но работы еще очень много.

М. Викторов― Я еще хотел вернуться к себестоимости, в том числе, в Москве и, коль скоро мы все-таки затронули, России. В Госдуме, в Минстрое России отраслевые лоббисты неоднократно говорили, и даже, по-моему, этот вопрос поднимался на соотвествующем совете у президента. Социальное обременение, инфраструктура. Когда были «сытые годы» — 2010, 2012, 2013 — региональные власти перекладывали обязательства на застройщика. Хочешь строить — бери на себя обязательства построить школу, садик, дом культуры. Построй или реконструируй котельную, подстанцию. Эти жалобы пока не снижаются. Первый вопрос, наверное, вам, Максим, как профессиональным, крупным застройщикам: а вообще вот эта доля обременения в стоимости метра — это сколько? И насколько она отличается, допустим, по субъектам — Москва, Питер, область?

М. Берлович― Безусловно, социальная нагрузка ухудшает экономику проекта. Но в зависимости от проекта и его масштаба нагрузка может варьироваться. Помимо этого, наверное, ключевым фактором остается, можем ли мы эту социальную инфраструктуру предложить в рынок, продать, или мы обязаны передать ее городу.

Здесь как раз можно остановиться, потому что раньше и садики, казалось, невозможно продать в рынок. Сегодня спрос на продажу садиков, то есть на помещения, оборудованные под дошкольные детские учреждения, растет. То есть количество инвесторов, готовых покупать садики, увеличивается.

Я. Розова― Конечно, в свое время столько уничтожили этих детских садов…

М. Берлович― И сегодня на садики спрос. Помимо этого мы видим, что сейчас появляются хорошие примеры, когда инвесторы уже приходят в школы. То есть они готовы приобретать школы, формировать образовательные программы и так далее.

Я. Розова― А «Эталон» работает в этом направлении?

М. Берлович― Вы знаете, мы в этом году ввели несколько социальных объектов. Кстати, буквально в сентябре ввели балетную школу в Красногорском районе в нашем жилом комплексе «Изумрудные холмы».

М. Викторов― Но она будет муниципальной?

М. Берлович― Да, мы балетную школу передали, но привлекательность проекта для нас это улучшило. Стоит ли это того? Безусловно, нагрузка больше, но есть и рост привлекательности.

Я. Розова― Но зато имиджевая отдача.

М. Берлович― Имиджевая отдача, безусловно, есть. Не строить социальную инфраструктуру мы не можем, потому что каждый клиент хочет, чтобы была возможность отвести ребенка в садик, потом в школу, а также, например, на какие-то занятия. Справедливо ли, что вся эта нагрузка ложится на девелопера? Наверное, нет. Но, если нам дают возможность эту недвижимость реализовывать, и на нее есть спрос, то здесь можно искать баланс.

Конечно, насколько я помню, по статистике не более 30% всех социальных проектов сегодня находят частных инвесторов. А это пока недостаточная цифра для того, чтобы мы спокойно относились к развитию социальной инфраструктуры. Для нас этот вопрос очень чувствительный, потому что от части проектов мы как раз вынуждены отказываться только из-за той нагрузки, которая рождается в результате социальных объектов.

М. Викторов― Хочу отметить: да, социальные объекты — там еще есть возможность. Опять-таки, это Москва и, может быть, Московская область. Где-нибудь в Рязани или в Тамбове уже немножко другой рынок и другой расклад. Но ведь сети, которые застройщик фактически передает коммерческим компаниям. МОЭСК, ТЭКи и так далее — это же коммерческие компании, которые на этих сетях потом зарабатывают в тарифе. То есть, насколько я понимаю, все-таки дискуссия, кто будет это строить, за чей счет, и как это будет перекладываться на себестоимость, для вас незакончена.

М. Берлович― Безусловно. Мы не так давно в Клубе инвесторов Москвы формировали общую повестку предложений о позиции касательно внешних сетей в адрес города. Насколько я помню, порядка 10 крупнейших девелоперов формировали общую идею взаимоотношений с сетевыми компаниями и с городскими властями. С другой стороны, сегодня девелопер может параллельно организовывать сетевую компанию, но количество процедур, которые мы должны пройти для того, чтобы взять сети на баланс или заниматься транспортировкой энергоресурсов, для нас несопоставимы. Это не наш бизнес, мы в нем не так хорошо разбираемся. Поэтому это одно из даже не обременений, а условий.

Мы же не говорим о том, что нам теперь надо строить заводы по производству кирпича, раз мы используем кирпич на стройке, или любого другого оборудования. Это одна из составляющих себестоимости.

М. Викторов― Понятно. И одна из тем, которая, Яна, не сходила за последний год с телеканалов, из новостных лент — это эскроу-реформа. Слово, которое уже, наверное, домохозяйка выучила и поняла, что это такое. Первый вопрос я хотел задать вам, Владимир. Вообще в Европе, в Америке насколько эта схема типовая, привычная и вообще насколько она влияет на работу застройщика?

Я. Розова― Я вынуждена здесь нас всех прервать. Перерыв на новости!

Я. Розова― В студии Яна Розова и Михаил Викторов, председатель комитета по строительству московской конфедерации промышленников и предпринимателей. Наши гости Максим Берлович, глава московского территориального управления Группы «Эталон»; Владимир Сергунин, партнер компании «Colliers». До новостей вы затронули тему эскроу-счетов.

М. Викторов― Да, реформа, эскроу-счета, термин, который как-то присутствовал на вторичном рынке, взаиморасчеты риелторов, теперь это уже норма для всех застройщиков России. А вообще вот в Европе на западе, насколько это считается нормой, и насколько эта схема влияет на работу застройщика, на себестоимость строительства. Вот можно вашу оценку, взгляд.

В. Сергунин― Давайте так, на западе это не просто норма, это безальтернативная норма, то есть, другого варианта нет. Например, как происходит покупка в Лондоне, в целом в Великобритании. Покупатель вносит 5% от изначальной стоимости квартиры как аванс или депозит. А полностью должен расплатиться только тогда, когда ему передадут ключи от полностью сданной квартиры с отделкой. В целом там нет такого понятия, как квартира без отделки. То есть, ты получаешь уже готовый продукт, после этого оплачиваешь основную цену. У нас было много диспутов… Скажем так, этот закон называли даже в некоторой степени скандальным, как он выходил. Его долго обсуждали, много было претензий по нему, и так далее. Но по сути на самом деле, вот Максим сегодня уже упоминал, что это по сути соотношение доходности и риска. То есть, таким образом застройщики вместе с государством снижают некоторый риск, ну и за это кому-то надо там платить.

Я. Розова― Ну, чтобы не было обманутых дольщиков.

В. Сергунин― Абсолютно так, поэтому я, знаете, не стал бы по этому поводу наводить социальной истерики, потому что это нормальный процесс и естественный рост. То есть, так должно быть. Да, конечно есть какие-то перегибы, пока нет полного понимания между банками и застройщиками. Главный диспут в этом случае идет между банками и застройщиками. Все хотят уже на этом зарабатывать, в том числе и банки. То есть, по сути, банки получают в некоторой степени бесплатные на какое-то время деньги, и конечно, они частично снижают конечно ставку. …

Я. Розова― То есть, они забирают у застройщика деньги, начинают зарабатывать на этом…

В. Сергунин― А, в конце концов перекладывают все на потребителя, то есть часть денег потребителя переходит в банк. Давайте упростим эту схему. За что банк несет определенный риск: от отвечает за застройщика, он его кредитует в формате проектного финансирования (уже развивается и блиц-финансирование). То есть сейчас частично они уже бывает перекладывают стоимость покупки земельного участка на банк. В будущем учитывают это при проектном финансировании. Особо активные и «Сбербанк», и «Дом РФ», и «ВТБ» уже подключаются. Вот, поэтому с моей точки зрения, абсолютно правильный и нормальный этап развития рынка…

М. Викторов― Не запоздалое?

В. Сергунин― Послушайте, всему свое время, наверное. Мы просто сравниваем себя все время, говорим, а как там на западе? А нужно помнить, что там рынок коммерческий развивается 200 лет, а у нас он развивается 30 лет. Поэтому так тяжело. Мы крайне быстро растем, проходим то, что люди проходили сотнями лет, в супер ускоренном режиме, совершенно в другом формате. Поэтому, я думаю, что этот тренд нормальный, а перегибы, они есть… Отлажен ли механизм? Нет, не отлажен. Шероховатостей куча, но рынок способен в течении максимум 3-4 лет отладить механизм. Вот Максим тоже упоминал сегодня, что и Группа «Эталон», например, в ближайшие 2-3 года полностью перейдет на эскроу-счета. Если сегодня 15-20% проектов в Москве реализуются по экскроу-счетам, то…То через 3 года это будет уже 80-90%: закончатся разрешения на строительства, выданные ранее, эти будут построены проекты и все соответственно перейдут на такую схему. А за эти 2, 3, 4 года я уверен, что рынок отрегулирует этот процесс, и сделает его нормальным, и ставки точно упадут. Нам же что выгодно? Точнее, что застройщику выгодно? Чтобы упали ставки проектного финансирования. Ему надо максимальное снижение. По сути, деньги за оплаченные ДДУшки находятся в банке. И застройщику нужно, чтобы ставка проектного финансирования была нулевой. Сейчас она ограничена законодательством, она не может быть меньше… Максим поправит меня, по-моему, она в принципе не может быть ниже 3%. То есть, даже если условно банк ничего по сути не вкладывает, а просто прокредитует застройщика теми же самыми оплаченными населением ДДУ, банк все равно зарабатывает 3%. По логике, проектная ставка должна быть близка к нулю. Ну, там может быть какая-то погрешность по административным расходам, но она должна стремиться по крайней мере, точно к нулю. Поэтому, резюме такое, законодательство несовершенно, но тренд такой совершенно верный, правильный. На западе именно так работают все механизмы, и дольщик по сути является крайне защищенным. У нас он не был защищенным, сейчас будет… И его защищенность будет пропорционально расти.

М. Берлович― Пару наблюдений, позволите? В профессиональном сообществе тема действительно отчасти приобретала скандальный характер. Но что мы заметили у себя на проектах, и в коммуникациях с покупателями… Во взаимоотношениях с покупателем практически ничего не изменилось. То есть, клиенты разницы не почувствовали.

Я. Розова― Ну, это просто вы добросовестный застройщик.

М. Берлович― Нет, подтверждение к этому — опубликованная статистика. На самом деле среди обычного населения нет профильных инвесторов. Не так много людей вообще заметили разницу и знают о переходе на эскроу-счета. В нашей компании мы обращали внимание, что это менее половины людей из тех, кто приходит приобретать недвижимость, знают разницу. Эти измерения мы делали летом. А статистика буквально недельной давности, только 20% населения чувствует эти изменения. Поэтому действительно, в профессиональном сообществе, наверное, тема слишком часто обсуждалась, чтобы превратиться в какой-то такой постоянный информационный фон, но среди обычного обывателя…

М. Викторов― Это страшилка? Потому, что у меня вопрос был, когда…

Я. Розова― А вы даете выбор покупателю? Говорите, что у вас есть и такой вариант, и такой?

М.Берлович― Нет, здесь мы законодательно ограничены. То есть, все новые проекты мы реализуем по новой схеме, а все старые продолжаем по старой. Безусловно…

Я. Розова― То есть, все зависит уже от покупателя, что он хочет, какой объект.

М.Берлович― Все верно, да.

М. Викторов― Ну, и срок начала того или иного объекта.

М.Берлович― Да.

М. Викторов― Ну вот смотрите, Максим… Ну, конкретно Владимиру скажем так, хорошо рассуждать…

В.Сергунин― Не рискуя своими деньгами.

М. Викторов― Да, а вы застройщики, вы на собственной шкуре это все чувствуете. Но было столько прогнозов мрачных, аппокалиптических, что рынок встанет, объемы упадут уже в этом году, цены вырастут до 30%, да? Но, тем не менее, вот министр недавно выступал, говорил о том, что в этом году рост объемов 4%, пускай осторожный, но тем не менее. Как вы считаете, какие прогнозы оправдались, какие нет, и как вы, как вот крупнейший застройщик России, «Эталон», вошел в эту реформу?

М. Берлович― В первую очередь, точно можно абсолютно сказать, что самые негативные прогнозы не оправдались. То есть, критических колебаний на рынке ни с точки зрения законодательных изменений, ни с точки зрения перехода на новую схему, не было. На наш взгляд переход оказался достаточно комфортным.

Сегодня основные упреки связаны с тем, что в огромном количестве банкротятся застройщики… Но я бы здесь обратил внимание на то, что никто не анализирует качество тех застройщиков. То есть, если застройщик не имел нужной финансовой устойчивости и по сути каждый рисковал каждый раз, заключая договор с дольщиком, то сегодня эти проблемы всплыли наверх. И нет ничего страшного в том, что рынок взрослеет, очищается и становится более профессиональным. Поэтому, когда нас пугают количеством банкротств, не договаривают о качестве компаний, которые подвергаются этой процедуре. С одной стороны, это негативный фактор, с другой стороны, на мой взгляд, достаточно позитивный с точки зрения профессионального развития и отраслей, и участников.

М. Викторов― Ну, вот вы фактически повторили своими словами тезисы министра строительства России, который действительно говорил о качестве застройщиков, и о необходимой такой, я бы сказал прививке рынку. А вот насколько готова банковская система, которую все-таки застройщики критикуют, и насколько я понимаю, вот с точки зрения оценки компании «Колер», все-таки банковская система Европы и России, она очень отличается, даже по стоимости проектного финансирования.

М.Берлович― Переход на проектное финансирование крупные застройщики начали чуть раньше, например, мы на два проекта «Серебряный фонтан» и «Крылья» получили проектное финансирование до перехода на эксроу— счета. То есть, заранее обкатали схему взаимодействия с банками. Сегодня, на мой взгляд, в крупных регионах проблем в коммуникациях с банками не так много. Вопрос заключается в том, способны ли банки отреагировать на региональные запросы застройщика, на региональные рынки.

М. Викторов― Понятно. Московская конгломерация фактически переработала этот продукт и стабильно работает.

Я. Розова― Слушайте, а регионы могут стать «Эталоном» на рынке?

М. Берлович― Я думаю, что здесь государство отчасти будет стимулировать выход крупных застройщиков в регионы. Мы как «Эталон», рассматриваем сейчас несколько перспективных регионов. Кстати, в недавно опубликованной стратегии развития жилищного строительства же предусмотрены меры стимулирования и поддержки крупных застройщиков, которые свою экспертизу и продукт будут увозить в регионы. Насколько помню, там отражены меры по субсидиям на доставку строительных материалов. Как в свое время нашли мы баланс по нагрузке в части социальной инфраструктуры, может быть так же мы договоримся о том, как крупные застройщики будут выходить, на каких условиях они будут выходить в регионы.

М. Викторов― И еще раз о ценах, может быть 20-го года. Готов ли потребитель вот заплатить за безопасность, да? То есть, предполагая, что все-таки стоимость проектного финансирования, какую-то прибавку в себестоимости квадратного метра добавит. И ну, вот по вашей линейке сегмента, комфорт, эконом, бизнес-класса… В 20-м году будет ли это прибавка в квадратном метре?

М. Берлович― Стоимость жилья безусловно продолжит расти. Если мы говорим о классе «комфорт», где средний чек покупки порядка 5 миллионов по нашим объектам. А государство готово компенсировать по проектному финансированию до 10 миллионов, то в бизнесе в Москве мы видим обратную ситуацию. Если клиент покупает трехкомнатную квартиру, ее стоимость приближается к 20+ миллионам. При этом, он заключает договор по новой схеме. Но в случае проблем с застройщиком, государство или банк компенсирует в данном случае только 10 миллионов, не полную стоимость квартиры. Поэтому, в зависимости от регионов, на мой взгляд у нас будет обязательно вопрос поднят компенсации сопоставимой, или привязанной к регионам.

М. Викторов― То есть в итоге, банки все-таки должны развернуться, в первую очередь к регионам.

М. Берлович― В первую очередь, к клиентам из регионов.

М. Викторов― Понятно.

М.Берлович― Потому что, когда мы говорим, что решаем проблемы обманутых дольщиков, мы решаем только те, где чек покупки не превышает 10 миллионов. А мы с вами знаем средний чек покупки в Москве в пределах МКАДа: он выше 10 миллионов, если говорить о семье с одним, с двумя детьми.

В.Сергунин― И я хотел добавить, что очень важно смотреть на структуру этой цены по каждому из сегментов. Чем ниже сегмент строительства, тем больше корреляция: себестоимость строительства плюс маржа девелопера — 15-20% IRR проектов, внутренняя норма доходности проектов. Чем выше сегмент, тем меньше эта корреляция. Если вы возьмете сегмент luxury, цены в этом сегменте 600 + тысяч рублей, а себестоимость продукта менее 20-30%. Все остальное в структуре цены – добавленная стоимость, по сути бренд застройщика. В luxury сегменте люксовой одежды либо автомобилей, стоимость непосредственно самого продукта 20-30%. А 70% — стоимость бренда: стоимость рекламы, маркетинга, продвижения и т.д. Примерно такая же структура и себестоимости в строительстве.

М. Викторов― Понятно.

В. Сергунин― Стоимость проекта (неразборчиво).

М. Берлович― Плата за уникальность.

В. Сергунин― плата за уникальность, действительно.

М. Викторов― И можно еще раз уже так тоже в завершении глобально коль мы следующим годом открываем десятилетие целое… На ваш взгляд, Максим, Владимир, вот квартира 2030 года, что это такое?

Я. Розова― По полминуты у каждого.

М. Викторов― По полминуты…

М. Берлович― Достаточно сложно в полминуты сделать прогноз…

М. Викторов― Стекло, бетон, дерево, высотность.

М. Берлович― Безусловно, будет развиваться экологичное домостроение, то есть, например, деревянное домостроительство применительно к многоквартирным жилым домам. Будет больше форматов жилья: не только владение, это аренда, это коливинг. Будут покупать уже не квадратные метры, а пространство вокруг. Потому, что сегодня есть термин space as a service. То есть, пространство как услуга.

М. Викторов― Владимир.

В. Сергунин― Квартира 2030 года выглядит следующим образом: это квартира на 90% купленная за ипотечные деньги, это квартира с полной отделкой, за исключением каких-то вещей. Это квартира-пространство, то есть полностью обеспеченная социальной инфраструктурой, с ландшафтным дизайном, ведь время препровождения является ключевым, уличные большие пространства, дворы без машин, паркинги, и…

Я. Розова― Вы друг другу не противоречите, спасибо большое

М. Викторов― Осталось только назвать ставку ипотечную 2030 года.

В. Сергунин― Надеемся на 2%.

М. Викторов― Спасибо.

Я. Розова― Максим Берлович, глава московского территориального управления Группы «Эталон», Владимир Сергунин, партнер компании «Colliers». Михаил Викторов, председатель комитета по строительству московской конфедерации промышленников и предпринимателей.

Источник:  Эхо Москвы

Возврат к списку


Для того, чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться на сайте, либо, если вы еще не зарегистрированы — зарегистрироваться.

Межведомственный институт повышения квалификации

ЦМИПК

СтройПРОФИ

Журнал Вестник строительного комплекса

Портал "Саморегулирование в строительной отрасли"

Инфо-статьи