Саморегулирование в строительной отрасли
 
О проекте Сотрудничество Контакты



Национальное объединение строителей Национальное объединение проектировщиков Национальное объединение изыскателей
Деловая Россия
Логин:
Пароль:
Забыли свой пароль?
 
 

НОВОСТИ САМОРЕГУЛИРОВАНИЯ

13.12.2019

ЭХО СТРОИТЕЛЬСТВА: Итоги года, прогноз на 2020 год – ключевые изменения в строительной сфере, перспективы развития, особенности законодательства. Часть 1.

Я. Розова― В студии Яна Розова и Михаил Викторов, председатель комитета по строительству Московской конфедерации промышленников и предпринимателей.

М. Викторов― Здравствуйте!

Я. Розова― Наши гости — Максим Берлович, глава московского территориального управления Группы «Эталон».

М. Берлович― Добрый день!

Я. Розова― И Владимир Сергунин, партнер компании «Colliers».

В. Сергунин― Здравствуйте!

Я. Розова― В ближайшее время в программе «Эхо строительства» традиционно поговорим о ключевых изменениях в строительной сфере, перспективах развития и особенностях законодательства.

М. Викторов― Да, тем более, Яна, передача выходит в канун Нового года. Естественно, всех всегда интересуют итоги года и, самое главное, прогноз на 2020 год. Хочу сказать, что уже многие федеральные СМИ выносили на свои обложки такой фактор, как цены. Так вот, что происходит с ценами на рынке недвижимости, строительства — это всегда волнует. Знаете, даже в таком бытовом режиме перед Новым годом — купить в подарок ручку…

Я. Розова― Квартиру.

М. Викторов― Квартиру… Как ни парадоксально, но люди думают, куда вкладывать деньги. И у нас сегодня действительно достаточно значимые и компетентные люди, которые помогут разобраться в этих вопросах. И, наверное, для начала, как бы с точки зрения фундамента, можно задать вопрос: вообще в структуре цены квадратного метра жилья — первичного, вторичного — чего больше — психологии или экономики? Первый вопрос, наверное, вам, Максим. Пожалуйста.

М. Берлович― Спасибо. На мой взгляд, безусловно, с точки зрения ценообразования в первую очередь превалирует экономический фактор. До сих пор основным драйвером цен на жилье являются ставки по ипотеке — как спроса на жилье, так и ценообразования. Сегодня ипотека не настолько проникла по сравнению с другими странами. То есть мы видим достаточно большой потенциал с точки зрения снижения ставок и увеличения срока получения кредита. Поэтому видим, что спрос и предложение, по сути, регулируются на рынке самостоятельно. Но при этом основной драйвер, несмотря на динамику доходов населения, несмотря на макроэкономическую ситуацию или экономическую ситуацию внутри страны — мы видим, что все-таки ставка по ипотеке компенсирует все другие недостатки.
Я. Розова― Напомните нам, пожалуйста, какая ставка.

М. Берлович― В этом году средневзвешенная ставка — в районе 9,7%. О потенциале снижения этой ставки поговорим дальше.

М. Викторов― Да, это очень важный фактор.

Я. Розова― А почему дальше? Может, прямо сейчас?

М. Викторов― Сначала мы определимся с двумя секторами. Потому что ответ Максима правильный именно с точки зрения крупнейшего застройщика Москвы, России. То есть, понимаете, ответ — экономика.

М. Берлович― Мы видим, к чему привело снижение ставки? Доступность жилья в современной России достигла исторических максимумов. То есть, в этом году по принятой методике оценки семья может позволить себе 35 квадратных метров, исходя из того, что половину среднемесячных доходов они отдают на погашение кредита. В 2015 году эта цифра составляла всего 22 квадратных метра. То есть мы видим значительное увеличение доступности жилья, несмотря на то, что с точки зрения и доходов населения, и в целом экономическая ситуация в России, может быть, улучшалась не такими темпами.

Я. Розова― Я не могу не спросить вас о том, что происходит сейчас на рынке недвижимости. Новая тенденция: 13 квадратных метров — общая площадь квартиры, которая появилась в Москве. И на нее есть спрос. Это новостройки. То есть уже не 20 квадратных метров, а 13. Вот что нужно людям.

М. Берлович― С точки зрения обеспеченности жильем как показателя комфорта проживания населения Россия пока достаточно сильно отстает от развитых стран. Скажем так, общепризнанный тренд — это порядка 45 метров на человека. У нас, насколько я помню, более 24. И это еще одно потенциальное развитие жилищного строительства, помимо развития рынка ипотеки. Мы говорим о том, что нам нужно менять изношенный фонд и помимо этого улучшать показатель количества метров.

Я. Розова― То есть «Эталон» не будет строить квартиры по 13 квадратных метров?

М. Берлович― Да, такие квартиры не строим. Но при этом есть и обратная динамика. Например, в Ленинградской области, насколько помню, пару недель назад вышел запрет на строительство квартир менее 24 квадратных метров. Поэтому если есть спрос, безусловно, этот спрос нужно удовлетворять. С другой стороны, есть показатели комфортной жизни, и на них надо обращать внимание.

М. Викторов― Но хочу отметить: ведь в Советском Союзе были коммуналки.

Я. Розова― Но мы же не будем возвращаться.

М. Викторов― А в Париже тоже пользуются спросом маленькие квартирки, комнатки — 10-12 квадратных метров. И студенты, и молодые семьи не жалуются. Всему свое время, всему свое место. Можно еще обратить внимание на вторичный рынок жилья, потому что понятна позиция застройщика, ограниченная спросом, платежеспособностью населения, экономикой себестоимости. А вот все-таки вторичный рынок… Я уже хотел спросить вас, Владимир: насколько эти рынки взаимоувязаны? Насколько собственник смотрит на цены застройщика? И вообще, что лучше купить — вторичный или первичный рынок?

В. Сергунин― Спасибо за вопрос. Смотрите: конечно, они взаимоувязаны, потому что объем спроса — это фактически единая величина. И потребители, соответственно, распределяют свой интерес между первичным и вторичным рынком. На сегодняшний день мы видим однозначный тренд, если на первичном рынке идет увеличение, растут цены. Вы знаете, что за этот год в сегменте бизнес-класса цены выросли до 5% в сегменте премиум-класса до 10%, а объем предложения при этом сильно упал. То есть тоже сопоставимые величины. А как раз вторичный рынок не показывает такой динамики, и наоборот.
Но, опять же, вторичный рынок нужно разделить. Что такое вторичный рынок? Его первая часть — это все жилье, которое было построено либо в советское время, либо в 90-х, либо в начале 2000-х. А вторая часть вторичного рынка — это современные дома, которые просто перепродаются. Конечно, сегодняшний потребитель уже гораздо более искушен, нежели раньше. Никто не хочет обшарпанных подъездов, вставших лифтов. Все хотят подземный паркинг, двор без машин, понятную систему безопасности, систему видеонаблюдения, чистые подъезды. Поэтому мы часто говорим, что эконом-класс в той же Москве вымирает, остается только комфорт. Потребители уже не готовы заселяться в классические «муравейники».
Застройщики уже задали определенный уровень даже так называемому эконому, по сути, превратив его в комфорт-класс. Поэтому я думаю, этот тренд и гэп между условной первичкой и условной вторичкой будет только расти. В сегменте классической вторички — там и цены потихоньку начинают снижаться, и, соответственно, спрос на нее начинает падать. В то время как, наоборот, на первичный рынок и на высококачественные проекты спрос перманентно растет, несмотря даже на текущее увеличение цен.
Я повторюсь, например, на сегодняшний день в сегменте бизнес и премиум присутствует порядка 1,5 миллиона квадратных метров. В прошлом году это было примерно 1,8 миллиона. То есть объем предложения за один год упал на 300 тысяч метров, при том, что цены росли. Многие связывают это с федеральным законом — я имею в виду экскроу-счета. Но надо понимать, что на сегодняшний день по экскроу-счетам в той же Москве продается только 15-20% новостроек. То есть это процент сравнительно небольшой.

Я. Розова― Слушайте, я уже прямо заслушалась. Потому что я как потребитель пыталась в этом году продать свою квартиру и отказалась от этой идеи, потому что цены не просто не растут, а просто стагнация. И наоборот, предложений много, квартир огромное количество, а ты продать ее не можешь.

М. Берлович― Застройщики тоже достаточно хищно смотрят на вторичный рынок. Мы видим, что мы предлагаем программы трейд-ин, то есть программы выкупа квартир у клиентов. А предлагая квартиры с отделкой, мы отчасти как раз заходим в сегмент вторичной недвижимости. Потому что, покупая квартиру с отделкой, ты уже понимаешь, что между первичкой и вторичкой стирается граница. Или, имея возможность сдать квартиру в трейд-ин, то есть не задумываясь о сроках продажи, мы понимаем, что часть сегмента вторичного рынка мы тоже забираем на себя.

В. Сергунин― Да, и действительно, вы уже, наверное, знаете, что в Москве 18% квартир продают уже с отделкой. Из них половина — это вайтбокс, половина — чистовая отделка, где можно заходить и жить.

М. Викторов― А можно привести примеры, что такое отделка по сегментам? Понятно, что в элитном люди все-таки делают индивидуально. А более массовый сегмент — что это для покупателя? И вообще его право выбора — есть ли у него варианты?

М. Берлович― В последние 2 года произошла эволюция предложения по отделке. Раньше застройщики предлагали, по сути, 1-2 стандартных пакета отделки, где покупатель был ограничен в выборе — ему предлагали несколько стилей отделки, несколько вариантов и все. Сегодня мы видим, что застройщики предлагают так называемый конструктор по отделке, когда клиент может подобрать под себя материалы с достаточно широкой линейкой и уже в конструкторе собрать вариант отделки будущей квартиры. Здесь с точки зрения, например, материалов действительно многое зависит от класса жилья. Но тем не менее, мы видим, что сегодня мы предлагаем клиентам достаточно широкую вариативность — как с точки зрения применяемых материалов, так и с точки зрения дизайнерских решений.

М. Викторов― И получается так, что ипотека, которая сейчас фактически показывает темпы удешевления, распространяется и на сам фактор отделки. То есть получается, что клиент получает доступный, дешевый кредит, который фактически распространяется на эту добавку в стоимости жилья — отделка. То есть это дополнительный экономический фактор.

М. Берлович― Вы имеете в виду, что отделка уже входит в стоимость? Да, безусловно. То есть сегодня уже можно купить квартиру с отделкой, где отделка сидит в контракте, в договоре, и является обязательством застройщика.

Я. Розова― А сколько будет ваша цена?

М. Берлович― Вы знаете, зависит от пакета отделки. На мой взгляд, диапазон цен за квадратный метр чистовой отделки начинается примерно от 12 тысяч.

Я. Розова― А пример отделочных материалов? На что сейчас может рассчитывать потребитель?

М. Берлович― Стандартное предложение с точки зрения напольного покрытия — это паркетная доска, керамическая плитка в мокрых зонах. Кухонную мебель и корпусную мебель обычно не предлагают.

Я. Розова― А сантехнику предлагают?

М. Берлович― Да, предлагают отделку по сантехнике, установку дверей и либо обои под покраску, либо уже готовые обои.

Я. Розова― Хорошо, а что меня должно беспокоить или на что я должна ориентироваться при выборе застройщика?

М. Берлович― Как и всегда, безусловно, показатель его надежности. То есть сегодня на Едином реестре застройщиков…

Я. Розова― То есть если застройщик предлагает мне паркет по какой-то средней цене, я должна забеспокоиться?

М. Берлович― Вы знаете, есть две модели поведения застройщика. Первая — когда с точки зрения объемов застройщик может позволить себе экономить, потому что за счет консолидации объемов закупок он может получать лучшую цену у производителя. На мой взгляд, эта модель поведения, когда застройщик не старается зарабатывать на отделке, на клиентах, наиболее распространена. Для застройщика это выгодно, так как на это есть спрос. И это дополнительное преимущество по сравнению с другими застройщиками. Потому что несмотря на то, что объем квартир, сдаваемых с отделкой, действительно растет (он сейчас в районе 20%), он все равно недостаточно большой. Поэтому для застройщика это является преимуществом продуктовым, а не экономическим.
Вторая модель поведения уже, наверное, ближе к более высокому классу, когда применяются дорогие материалы, дизайнерские ремонты. На мой взгляд, здесь застройщик действительно имеет право дополнительно зарабатывать, потому что он предлагает достаточно сложную и сильно кастомизированную услугу.

В. Сергунин― И помимо этого, когда мы уже действительно говорим о высоком сегменте, там уже речь идет чаще всего о каких-то дизайнерских решениях. Потенциальным потребителям предоставляется условно 2-3 варианта на выбор. Чтобы представить, какая отделка предоставляется в верхних сегментах, просто нужно взять квартиру, представить полностью отделанную квартиру, готовую для жизни. Мы все время приводим такой пример: перевернуть ее, потрясти, и все, что останется в квартире — это то, что дает застройщик.

Я. Розова― Хороший образ.

В. Сергунин― То есть туда входят кухни, какая-то вся встроенная мебель. Понятно, что не входят какие-то базовые индивидуальные вещи, как кровать, еще какие-то…

Я. Розова― А в данном случае я общаюсь с застройщиком как со строительной компанией или с компанией, которая занимается ремонтом?

В. Сергунин― С девелопером. Это объединяет все вместе.

М. Викторов― Это, кстати, очень хороший фактор, поскольку как человек, раза 3 прошедший, так сказать, ремонтные войны, вот эти бригады, которые потом просыпаются как песок, их не найти. Естественно, это хорошо, когда крупная компания, отвечающая за результат — она завтра не исчезнет.

В. Сергунин― Я просто приведу маленький пример. Вот Максим упомянул, что у нас действительно недостаточное обеспечение квадратными метрами — до 24. И то это лучшие примеры Москвы и Санкт-Петербурга, а если мы посмотрим в регионах, там будет и того меньше на 1 человека. Действительно, Западная Европа — это от 35 до 45 метров на человека. Если мы говорим про Штаты, где развито индивидуальное строение, и там среднее — это 65-70 метров. Штаты, Канада и так далее. То есть нам еще есть, куда расти и расти. Но надо не забывать, что в большинстве случаев на этих западных рынках все эти дома и квартиры действительно предлагаются с отделкой. И если мы говорим, что у нас с отделкой 18-20%, то там это 90 или 99%.

М. Викторов― Кстати, Владимир, да, наверное, можно считать это трендом. Тем более 2020 год, открывается новое десятилетие. Но смотрите, сейчас практически нет применения термина «евроерремонт». Все уже забыли, что это, как это. Наверное, это оттого, что строители действительно догоняют, пускай медленно, но догоняют европейские рынки — немецкие, финские аналоги. Когда приходишь, и вот этот стандарт — все беленькое, чистенькое.
Можно немножко повернуть нашу дискуссию уже в следующую фазу — опять-таки вернуться к ценам? Я посмотрел, наверное, десяток аналитических обзоров 2018-2019 года и хотел задать вопрос вам, Максим, и вам, Владимир: а вообще, если оглянуться на год-два назад, что сбылось, что не сбылось? Знаете, я для затравки кину: в свое время был такой большой обзор Экономико-математического института Академии наук, который в свете грядущей реформы дал достаточно пессимистичные прогнозы. Если коротко, что цены будут расти на 15% ежегодно — 2019, 2020, 2021 год, а объемы упадут до 30%. Так вот какова ситуация на грани 2019-2020 года? Максим, вам слово первому.

М. Берлович― С точки зрения спроса и предложения пока никаких кардинальных изменений не произошло. То есть по темпам роста цен мы видим, что они находятся в диапазоне, приемлемом для клиентов и разумном для девелопера. Переход на эскроу-счета не едино моментный: мы с вами знаем, что он займет около 2-3 лет, и не более 15% квартир сегодня предлагаются уже по новой схеме с применением эскроу-счетов.
То есть спекуляции, которые были по поводу безумного роста цен, связанного с внесением изменений в 2014-ФЗ, по сути, так и остались спекуляциями. Сегодня мы можем подводить итоги, что драматического роста цен не произошло. Тем более мы с вами понимаем, что спрос должен поддерживаться предложением, и «невидимая рука рынка» все равно нас всех приземляет и регулирует. Поэтому негативные опасения, на мой взгляд, не сбылись. С точки зрения позитивных прогнозов мы видим, что ставка опять-таки продолжает снижаться. Это все-таки позволяет нам, как девелоперам, так и отрасли в целом, наблюдать за тем, что жилищное строительство в России продолжает развиваться.

М. Викторов― Ваше подтверждение прогноза.

В. Сергунин― Я полностью согласен с Максимом. Действительно, там были разные прогнозы, но в общем и целом они все сводились к тому, что точно будет присутствовать рост цен. Прогнозы действительно были в сторону 12-15%. По факту это 5-7% максимум. Опять же, это зависит от сегмента — от 3 до 8%, в среднем рост цен составил 5-7%. И действительно, так как сейчас по новому закону на рынке реализуется только совершенно небольшая, 1⁄5 часть всего предложения, то, по сути, этот рост цен даже не связан с этим. Он, скорее, на ожиданиях будущего потенциального роста цен. То есть это вызвало дополнительную волну спроса и, соответственно, уменьшение предложения. По обычному закону это, естественно, вылилось в какой-то рост цен.
Поэтому никакого негативного прогноза. То есть он точно не оправдался, говоря об ожиданиях, которые озвучивались, скажем, еще 2 года или год назад. Скорее наоборот — позитивный, нормальный, стабильный спрос, стабильный рост цен в рамках допустимого. Но это на самом деле потому, что, опять же, многие проекты находятся на этапе строительства, и мы видим, что там рост цен — это естественный цикл любого проекта. Для инвестора очень важно, чтобы присутствовал такой средний по рынку рост цен. Поэтому никаких серьезных проблем с этим рынком мы не видим. Наоборот, совершенно стабильный.

М. Викторов― Я хочу задать вам вопрос именно как руководителю одного из крупнейших международных операторов рынка недвижимости. На рынке недвижимости и строительства слово «черный лебедь» часто звучало последние 2 года.
Вообще рост цен по многим аналитическим графикам пошел где-то в начале 2018 года — осторожный. И потом так называемые «санкции», когда их ввели США — и персональные, и неперсональные — заставили определенные группы россиян снимать средства со счетов. По оценкам, было снято несколько миллиардов долларов и вложено, в том числе, в недвижимость. И есть статистика, когда за сентябрь-октябрь-ноябрь 2018 года до 20% сделок были инвестиционными, когда люди вкладывали в недвижимость как в стабильный, надежный островок. Как вы считаете, есть ли эта тенденция сейчас? Есть ли сейчас на рынке такие инвесторы, которые покупают с целью защиты, сохранности? Выгодно ли это?

Я. Розова― Здесь мы вынуждены прерваться на новости и будем ждать ответа на этот вопрос сразу после перерыва. Максим Берлович, глава московского территориального управления группы «Эталон», Владимир Сергунин, партнер компании «Colliers», и Михаил Викторов, председатель комитета по строительству Московской конфедерации промышленников и предпринимателей, вернутся к вам совсем скоро.

Я. Розова― В студии Яна Розова и Михаил Викторов, председатель комитета по строительству московской конфедерации промышленников и предпринимателей, Максим Берлович, глава московского территориального управления группы «Эталон», Владимир Сергунин, партнер компании «Colliers». Продолжаем говорить.

М. Викторов― Да.

Я. Розова― Напомните Михаил, о чем вы спросили наших гостей?

М. Викторов― Инвесторы, частные инвесторы поскольку по разным годам, их количество было разным на рынке, и вот так называемые санкционные действия ряда стран западных, заставили россиян вновь обратить свое внимание на рынок недвижимости, строительства, ну и вот осторожный рост цен весной 18-го года был очень существенно закреплен вот этими инвесторами осенью 18-го года. Вот какова ситуация сейчас, есть ли этот эффект?

В. Сергунин― Вы знаете, однозначно эффект этот присутствует, Россия не раз переживала значимые кризисы, после которых наступает какой-то период замирания, когда все боятся, все, то что называется, в ячейки складывают деньги, выжидают какое-то время, а потом начинается снова новый инвестиционный цикл. Так было в 98-м году, после 98-го было в 2008 году, и было в 2014 году, после того как там произошла девальвация рубля. По сути наши деньги обесценились по отношению к доллару или европейской валюте в два раза. Люди выжидали, действительно в 2015, 2016, даже в 2017 году, а в 2018-м году потихонечку, во-первых как вы правильно сказали, началось возвращение капиталов, например, все знают историю, у Виктора Вексельберга возникли проблемы в Швейцарии, и у многих других наших коллег. И у Романа Аркадьевича некоторые проблемы начались в Лондоне. Потихонечку крупные капиталы начали возвращаться домой. Помимо этого, и обычные граждане не видят в настоящий момент какой-то альтернативы инвестициям в недвижимость, потому что по сути для них фондовый рынок после 2008 года до сих пор еще не приобрел там какой-то инвестиционной привлекательности. Возможно, исключение составят только определенные слои населения, но в общем массовом сегменте он не приобрел инвестиционной привлекательности. Если мы говорим о ставке ипотеки, вы тоже все знаете, они на сегодняшний день находятся на уровне 4 максимум 6% по валютам, и стремится к нулю при доходности 2,1-2%. Вот, а все-таки говорить если про рынок недвижимости, я имею в виду непосредственную сдачу в аренду, и собственно рост цены на этапе там либо строительства, либо потом да, там в будущем, да? То есть после того, как, например, сделан ремонт, то базовая доходность, cash&cash доходность, составляет 8-10%. Поэтому, несомненно, инвестор возвращается на рынок недвижимости, совсем недавно мы совместно с МосТУ Группы «Эталон» запустили продажи в жилом комплексе «Нагатино i-Land», и…

Я. Розова― Это какой сегмент?

В. Сергунин― Это сегмент…я бы сказал комфорт-плюс, бизнес-минус и бизнес… Сегмент разный, в зависимости от корпусов. Но проект крайне интересен с точки зрения инвестиционной привлекательности. И мы сразу видим, что первый же покупатель приходит целой группой инвесторов, рассчитывая на рост стоимости на этапе строительства не менее 30%...

Я. Розова― Вы меня заинтересовали, чем интересен? Простите за тавтологию.

В. Сергунин― Интересный проект высокого качества, имеет правильный ландшафтный дизайн, дворы без машин, подземные паркинги, систему безопасности…

М. Викторов― Да, это очень важно.

В. Сергунин― Качественные лифты в домах, социальная инфраструктура: школы, детские сады. Все-таки, люди уже начинают хотеть хорошо жить, наш гражданин уже разобрался что такое хорошо, что такое плохо. Он хочет жить в хорошем доме, где дети будут ходить в детский садик, в школу рядом, чтобы это было безопасно, чтобы их там не сбила машина, когда они там бегают во дворе. Чтобы были игровые зоны, и так далее. Поэтому, инвесторы и даже простые потребители в этом начали разбираться, и соответственно ну…

Я. Розова― И в этом проекте все есть?

В. Сергунин― Ну, в этом проекте да, конечно, все есть, и мы совершили супер успешный выход на рынок совсем недавно в этом году показывает, что действительно ставка была сделана правильно.

М. Берлович― Вы знаете, пару комментариев хотел бы добавить. Инвесторы часто вкладываются даже не в сам жилой комплекс, а в локацию. И когда мы видим, что в данной локации достаточно хорошие перспективы с точки зрения развития транспортной инфраструктуры, мест проведения досуга и так далее. Когда город опережающими темпами развивает эту инфраструктуру, туда приходят девелоперы… Все заинтересованные стороны понимают потенциал этой локации. И Нагатино с этой точки зрения, действительно как раз та локация, где и город опережающими темпами развивает инфраструктуру, и уже приходят крупные застройщики.

Я. Розова― Он уже готов?

М. Берлович― Нет, мы только-только начали строительство, но при этом город уже строит мост…

Я. Розова― Я не расслышала, прошу прощения.

М. Берлович― Улично-дорожную сеть, набережные, начинает благоустройство парковых зон, поэтому привлекательность локации будет только расти.

Я. Розова― А когда сдача планируется?

М. Берлович― А сдача планируется в несколько этапов. Полностью проект мы планируем завершить в 26-м году, а первая сдача – конец 22-го года.

М. Викторов― Понятно, ну в принципе не за горами. Опять-таки тогда ситуация 19-го, и тогда уже 22-го года. Максим, а вот еще раз скажите пожалуйста, вот с учетом ваших проработок, вот динамика… я еще раз возвращаюсь к ценам, да? Как сегодняшняя наша главная тема. Вот если разделить три основных сложившихся сегмента эконом, комфорт, бизнес, да? Где цены росли больше всего, да? И каков прогноз на последующие там пару лет?

М. Берлович― На мой взгляд, цены наименее всего росли в классе эконом, и это можно отследить по динамике количества сделок. То есть мы видим, что количество сделок, например, в границе старой Москвы, росло по сравнению со сделками, зарегистрированными в новой Москве или в московской области. Соответственно, цены реагировали примерно так же. Я бы еще отметил, что переход на экскроу-счета, который состоится полностью через несколько лет, приведет к тому, что в будущем цены продолжат свой рост. И здесь есть один абсолютно понятный закон или закономерность. Преследуя интересы граждан и защищая их интересы с точки зрения инвестиций в недвижимость, мы увеличили безопасность граждан, то есть защитили их средства. Безусловно, когда появляются дополнительные механизмы защиты, и инвестиции в приобретении недвижимости становятся менее рискованными, появляется дополнительная премия. То есть, мы платить за снижение этого риска. При этом мы говорим, что не вся плата за риск, точнее, за его минимизацию, относится или ложится на плечи граждан. Мы видим, что переход на экскроу-счета стимулирует застройщиков искать альтернативные меры повышения своей эффективности. Поэтому, на мой взгляд, мы увидим на горизонте 2020 и 2022 года динамику по росту цен. Но, с учетом развития ипотеки, на мой взгляд, эта система координат будет достаточно сбалансирована.

Я. Розова― А старая схема еще сколько времени будет работать?

М. Берлович― На примере крупных застройщиков полный переход составит где-то 2-3 года. Учитывая, что сейчас происходит достаточно быстрыми темпами консолидация рынка, то есть крупные игроки становятся крупнее, я думаю, что основным регионам понадобится 2-3 года , чтобы перейти.

М. Викторов― Вот я хотел сейчас бросить по двум составляющим ну, такую можно сказать, немножко провокационную информацию, да? ну, первая ипотека, является ли она по-прежнему драйвером, паровозом. Потому, что вот неделю назад, на съезде строителей прозвучала такая статистика. Да? Что из запланированных на 20199 год полуторамиллионных ипотечных кредитов, выдано всего 600 тысяч. И какая-то доля опять-таки рефинансирования, когда люди просто получают по-новому, со сниженной ставкой. Ну, вот мы уже затронули немножко тему, что все-таки достаточно печальный фактор, низкая платежеспособность населения, да? Вот все-таки будет она падать, будет она расти, чего вы ждете, что вы просчитываете. И второй момент, это предложение. Поскольку вот на этом же профессиональном значит совещании прозвучали такие цифры,

это уже фактор выдачи разрешения на строительство. Который упал по сравнению с аналогичным периодом 18-го года, в 20 раз. То есть, это означает, что рынок через 1,5-2 года, будет без объемов. Вот как вы оцениваете эти цифры, их реальность, и так сказать, с учетом ваших прогнозов.

М. Берлович― На примере нашей компании, с точки зрения ипотеки абсолютно точно можно констатировать факт, что если раньше количество сделок с ипотекой было в районе 30%, то сегодня этот процент превышает 50. То есть мы видим, что количество сделок с привлечением ипотеки растет. А это подтверждает тот факт, что этот инструмент становится более интересным гражданам. Помимо этого мы видим, что увеличивается срок привлечения ипотеки.

М. Викторов― Ну, вот можно сразу перебью, Максим. Это по Москве, правильно?

М. Берлович― Да, Москва – Санкт-Петербург.

М. Викторов― Я вот единственное не оговорился, что эта статистика общероссийская, и мы всегда должны делить Москва, и Россия. То есть, вот сейчас мы говорим о Москве, ваши данные.

М. Берлович― Да, по Москве и Санкт-Петербургу. Помимо этого, с точки зрения выданных разрешений на строительство не далее как в пятницу Марат Шакирзянович говорил об объеме выданных разрешений на будущие периоды. Как раз по Москве, снижение темпов предложения не ожидается. Но для того, чтобы смотреть уверенно в будущее, огромная работа была проделана на предыдущих этапах, с точки зрения подготовки инфраструктуры, нормативных документов, исходно-разрешительной документации и так далее. А в целом по России достаточно сложно мне комментировать динамику, здесь я рынок чувствую несколько хуже. Уверен, что надо смотреть, во-первых, на миграцию. То есть, что происходит в основных районных центрах, и крупных городах. Выдача, снижение объемов выдачи разрешений, конечно во многом связано с консолидацией рынка. И мы видим, что у небольших застройщиков, у них возможно падает интерес к данному бизнесу, в связи с увеличением барьеров входа на это рынок.

М. Викторов― Владимир, ваша оценка, да.

В. Сергунин― Я согласен тут с Максимом, и действительно просто еще проблема регионально рынка состоит в том, что там маржинальность этого строительного бизнеса как такового, она гораздо ниже, да? То есть мы говорим про целый ряд регионов, где средняя цена продажи недвижимости 45-50 тысяч рублей на квадратный метр, а себестоимость близится к 40 (я имею в виду земельный участок, плюс документы, плюс подключение к сетям, и так далее), получается, что у них ам запас по прочности 5000 рублей, примерно. В то время, как в Москве либо в Санкт-Петербурге, это совершенно другие цифры. Они отличаются в 2, в 3 раза, зависит от сегмента. Вот, поэтому мне кажется, это действительно очень важно разделять московский рынок, петербургский рынок, и региональный рынки. В том, что касается роста цены, соответственно тоже. Из-за этого собственно и происходит консолидация застройщиков в тех же регионах, потому что многие локальные игроки, которые работают без какого-то эффекта масштаба, без федеральной поддержки, без своих домостроительных комбинатов, им достаточно тяжело будет в будущем выживать, вот первое, что хотел сказать. Второе, что касается роста ипотеки, Максим говорит, у них там порядка 50% уже. Мы на эксклюзивной основе реализуем порядка 15 проектов в Москве на сегодняшний день и видим, что уже до 70% доходит реальное количество сделок, которые проходят с ипотекой.

Я. Розова― А вас не беспокоит закредитованность населения?

В. Сергунин― Ну, у нас в основном закредитованность населения достаточно низкая, и как вот уже коллега сказал, у нас всего лишь 600 000 в этом году было выдано вместо там предполагаемых больше миллиона.

Я. Розова― Ну вы знаете, людей все чаще и чаще интересуют объекты, которые банк предоставляет тоже по ипотечному кредитованию, но называет это не ипотечным кредитованием, без первоначального взноса. Это говорит о том, что у населения уже нет денег, на первоначальный взнос.

В. Сергунин― Ну, такого к сожалению… Я еще честно говоря не вижу таких предложений без первоначального взноса. Первоначальный взнос в любом случае всегда там присутствует, вопрос там ну, так называемого показателя отношения долга к собственному капиталу. Мы же все знаем проблему США, да? Там процент доходил действительно до 100%, да? От 90 до 100% соотношение собственного капитала к долгу. У нас такой проблемы нет, потому что банк все равно на сегодняшний день, просит минимум 20% собственного капитала. Но на самом деле конечный процент 30, 40, до 50 доходит. Поэтому если честно, я не вижу такого риска.

Ипотечный формат принят во всем мире. Мы просто привыкли знаете, там от бабушек, ячейках как-то передавать деньги, собирать на квартиру и покупать. А в принципе, весь мир живет именно так. Долговая или другими словами ипотечная система принята во всем развитом мире.

Вопрос ваш, наверное, связан скорее с теми ставками, которые мы предлагаем, вот это уже проблема. То есть другое дело, что там на тех самых развитых рынках ставки 1-2%, да? А у нас, как Максим говорил, ставка 9,7, которая продолжает падать. Кстати вот я думаю, что ваш вопрос, почему объем фактически выбранных ипотечных сделок меньше плановой, я думаю, что оно еще отчасти на ожиданиях будущего падения. Вы знаете, уже Центробанк несколько раз ключевую ставку снижал за последнее время. А это прямая корреляция со ставкой по ипотеке. Соответственно есть ожидание населения, что и в будущем ставка будет падать. Поэтому, многие сейчас ждут новые программы. Сбербанк многие программы выпускает, там была программа по чуть ли не 1% по специальным условиям для многодетных семей, и так далее. Поэтому я думаю, что сейчас рынок находится в режиме ожидания дальнейшего снижения ставок, и это очень сильно влияет конечно на количество сделок по ипотеке.

Я. Розова― Итог.

М. Викторов― Ну итог можно, наверное, сделать, Москва по-прежнему живет своей жизнью, действительно мы с Максимом были вот на мероприятии где выступал зам. Мэра, и доклад его впечатляет. То есть, Москва объективно располагая возможностями, бюджетами, вкладывает в саму себя, и действительно свой инвестиционный потенциал очень существенно продвинула. Тем самым, фактически Москва сейчас выглядит как пылесос, который всасывает средства населения не только москвичей, но и области, и других регионов России. Ну, плохо это или хорошо, не нам судить, конечно хотелось бы, чтобы Россия так же развивалась как и Москва, но сегодня ценны Москва, мы обсуждаем. Значит, я хотел задать еще следующий вопрос…

Я. Розова― Я же сказала, итог! Всё, вот на этом месте прощаемся.

М. Викторов― Хорошо.

Я. Розова― Максим Берлович, глава московского территориального управления группы «Эталон», Владимир Сергунин, партнер компании «Colliers». Михаил Викторов, председатель комитета по строительству московской конфедерации промышленников и предпринимателей.


Источник:  Эхо Москвы

Возврат к списку


Для того, чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться на сайте, либо, если вы еще не зарегистрированы — зарегистрироваться.

Межведомственный институт повышения квалификации

ЦМИПК

СтройПРОФИ

Журнал Вестник строительного комплекса

Портал "Саморегулирование в строительной отрасли"

Инфо-статьи