Саморегулирование в строительной отрасли
 
О проекте Сотрудничество Контакты



Национальное объединение строителей Национальное объединение проектировщиков Национальное объединение изыскателей
Деловая Россия
Логин:
Пароль:
Забыли свой пароль?
 
 

НОВОСТИ САМОРЕГУЛИРОВАНИЯ

30.10.2019

Ту билд о нот ту билд. Переход от финансирования жилищного строительства за счет дольщиков к банковскому проектному финансированию

Переход от финансирования жилищного строительства за счет дольщиков к банковскому проектному финансированию, по счетам эскроу, уже сейчас вызывает немало проблем, что вряд ли говорит о тщательной проработке новации и готовности ее принятия всеми игроками рынка.

Российские афоризмы не раз доказывали свою способность точно отражать действительность вне зависимости от времени и политического строя. Метко подмеченные особенности отечественного менталитета прошли через годы и века, готовые воплотиться в реальность в любом времени и месте — так, сегодняшняя ситуация в секторе жилищного строительства явно демонстрирует поиск ответов на извечные вопросы «Кто виноват?» и «Что делать?». При этом действия некоторых участников процесса подтверж­дают верность и еще одного, уже интернационального, изречения про крепость «заднего ума».

Как обычно, затевались изменения с благими намерениями — в первую очередь, для прекращения потока «обманутых дольщиков», путем размещения средств покупателей на защищенных банковских счетах эскроу. При этом застройщик, на время строительства лишающийся доступа к этим ресурсам, берет кредит у того же банка, рассчитываясь с ним по завершении строительства, при получении долгожданных денег со счетов эскроу. На бумаге — в поправках к 214-ФЗ, вводящих новый порядок, — все выглядело достаточно гладко: банки одной рукой берут деньги у дольщиков и хранят их на счетах эскроу, другой — выдают строителям в виде проектного финансирования. Однако предсказуемо появляющиеся «овраги» и «ухабы» вскоре потребовали новых бумаг.

«Для ряда проектов правительство сделало исключение — застройщики смогут работать по старой схеме: для достройки после 1 октября без перехода на новую схему финансирования с применением эскроу степень готовности объекта должна составлять не менее 30 процентов и в нем должно быть продано по договорам долевого участия не менее 10 процентов площадей», — объясняет старший вице-президент, управляющий филиалом «Сибирский» банка «ФК Открытие» Ирина Демчук.

Переход осилят не все
По мнению вице-президента Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ) Антона Мороза, проектное финансирование с использованием счетов эскроу — новый путь, и не только для России. «Это однозначно путь, решающий проб­лемы появления обманутых дольщиков — но это и достаточно серьезное и тяжелое обременение для строительного комплекса. Поэтому большое количество застройщиков фактически не смогло выбрать путь, который помог бы им сохранить свой бизнес», — оценивает текущую ситуацию Антон Мороз, резюмируя, что не все были готовы к данной модели.

Оценивая отработавшую схему привлечения финансирования через договоры долевого участия (ДДУ), координатор НОСТРОЙ по Сибирскому федеральному округу Максим Федорченко отмечает: в целом долевое участие было достаточно экстремальным — мировая практика подразумевает большую защищенность рисков инвесторов, которые вкладываются в жилищное строительство. Однако он уверен, что именно такая технология привлечения средств обеспечила «взрыв» жилищного строительства — его объемы превысили показатели советских времен.

«Переход от ДДУ к проектному финансированию получился слишком резким. Для того, чтобы строители могли учесть новации в своих планах, нужно было отнести вступление закона в силу, например, через два года после принятия», — считает Максим Федорченко. Он объясняет свою позицию тем, что строительство — инерционная отрасль, и строительный инвестиционный проект длится от двух до четырех лет. «Сегодня ни банки, ни застройщики оказались не готовы к работе в новых условиях — в результате есть реальная опасность появления новых обманутых дольщиков», — предостерегает координатор НОСТРОЙ по СФО.

В свою очередь, генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский уверен: времени для адаптации к новым условиям работы у участников строительного рынка было более чем достаточно. «Эти правила были продекларированы в более или менее понятной форме за полтора года до того, как вступили в действие. Но подавляющее большинство игроков рынка — ни строители, ни кредитные организации — не предприняли ровно никаких действий для того, чтобы подготовиться. А сейчас живут надеждами, что правительство все это отменит. По сути, единицы застройщиков и только один банк отнеслись к этому серьезно — в итоге за несколько месяцев жизни в новых реалиях появились лишь одиночные строительные проекты», — говорит руководитель строительной компании

К слову сказать, ГК «Стрижи» буквально на днях сдала в эксплуатацию вторую очередь ЖК «Солнечные часы» — единственный за Уралом комплекс, построенный по новым технологиям проектного финансирования, — и, по информации от банка партнера, уже получила деньги с эскроу-счета.

«Сейчас же ситуация на рынке напоминает попытки голых успеть в баню», — образно комментирует Игорь Белокобыльский.

Не менее критичен в оценке застройщиков, которые не сумели определиться на рынке, и директор по управлению проектами и инвестициями Группы компаний «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков. «В большинстве компаний все строилось по пирамидальному принципу: копаем котлован под первый дом, собираем деньги — покупаем себе коттедж, яхту. Деньги кончались — копаем котлован под второй дом, снова собираем деньги, перекладываем их в первый дом», — красочно рисует портрет такого застройщика топ-менеджер девелоперской компании. По его мнению, в результате пирамида рано или поздно дает кассовый разрыв, требуемой готовности не достигается — и застройщик не получает денег ни по «старой», ни по «новой» схеме.

Информационная недостаточность
Член президиума правления «Опоры России», председатель Комитета по строительству Дмитрий Котровский называет одной из проблем современного законо­творчества безальтернативную монополизацию информации, на основе которой принимаются управленческие решения. В итоге, по его мнению, на федеральный уровень не доходят региональные нюансы, что отрицательно влияет на качество разрабатываемых актов — поэтому в качестве одной из задач «Опоры России» Дмитрий Котровский видит организацию полноценного потока информации на основе взаимодействия с региональными строительными сообществами.

С этим соглашается и сопредседатель Новосибирского областного отделения «Опора России», председатель Комитета по строительству Виктор Остахов: на федеральном уровне данные независимых аналитиков, Центрального банка, коммерческих банков и Министерства строительства РФ существенно разнятся, и сейчас «Опора России» совместно с Минстроем занимаются решением этой задачи.

Подтверждением реальности проблемы служат и действия Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ), которая, по словам ее вице-президента Антона Мороза, осуществляет мониторинг ситуации и передает на властный уровень реальную картину с мест, собранную через строительные саморегулируемые организации (СРО), а также представляет корректные по реализации стоящих задач без потери участников рынка.

Регион — зеркало страны
При всем разнообразии оценок то ли упущенных, то ли так и не предоставленных возможностей качественно подготовиться к работе по новой схеме «эскроу + проектное финансирование» реальностью нынешнего дня стала значительная доля застройщиков, не сумевших получить проектное финансирование и подтвердить критерии для работы по «старой схеме».

Переходя на язык цифр, Дмитрий Котровский приводит данные Института развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ»: сегодня по стране в стадии строительства находится 118,26 млн кв. м жилья, которое возводят 3 857 застройщиков. Из них только 759 получили одобрение банка и реализуют 18,7 млн кв. м с использованием механизма проектного финансирования, а около 2,5 тысячи застройщиков подтвердили необходимую стадию готовности своих объектов и продолжают строить 71 млн кв. м жилья по «старой схеме», с прямым привлечением средств дольщиков. «Таким образом, по состоянию на 1 октября зону риска составляет 661 застройщик — отсутствует информация об источнике финансирования более 28 млн кв. м жилья», — заключает Дмитрий Котровский. Из этой информации следует, что доля «рисковых» застройщиков в масштабе страны составляет 17,1%. Однако 4 октября заместитель министра строительства России Никита Стасишин озвучил несколько другие цифры, показывающие большую величину доли «рисковых» застройщиков, — 21,3% (816 из 3,83 тыс.)

Схожие соотношения имеет и Новосибирская область — так, по данным правительства региона, к началу второго полугодия 2019 года в области по ДДУ строилось 395 домов, а с привлечением денежных средств на счета эскроу — 10. А количество рисковых домов без источников финансирования по «старой» и «новой» схеме после 1 октября составило 74 — об этом рассказал министр строительства Новосибирской области Иван Шмидт. Таким образом, доля рисковых жилых объектов Новосибирской области составляет 18,3%, что даже при различии методологий позволяет говорить о схожих тенденциях региона и страны в целом. При этом, по данным Единого реестра проблемных объектов, в области уже насчитывается 27 застройщиков (76 домов), в отношении которых открыто конкурсное производство, а еще три застройщика нарушили сроки завершения строительства более, чем на шесть месяцев — по одному дому каждый.

Так что при неблагоприятном развитии ситуации Новосибирская область имеет шансы практически удвоить объем проб­лем с незавершенным жильем и обманутыми дольщиками. Вероятность таких масштабов косвенно подтвердил и Дмитрий Котровский, также допустивший мысль о двукратном росте в 2020-2022 годах числа обманутых дольщиков со ссылками на текущие данные рабочей группы президиума генерального совета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков и прогнозные — Института экономики роста имени Столыпина.

Впрочем, как федеральные, так и региональные чиновники пока настроены оптимистично. Так, по словам Никиты Стасишина, из 29,8 млн кв. м жилья, в отношении которого пока не применяется ни одна из двух схем финансирования, 26,9 млн кв. м все же получат разрешение на достройку по старым правилам. Не видит особых рисков и Иван Шмидт — правда, по иной причине. По его словам, часть новосибирских застройщиков достраивает объекты за свой счет, и это достаточно большие объемы. Надеется глава регионального Минстроя и на помощь свыше в виде «команды из центра о послаблении требований банкиров».

06-1.jpg
Кто в выигрыше?
На первый взгляд, бенефициарами законодательной новации в строительной отрасли выглядят банки. На взгляд второй, методом исключения других участников процесса — государства, рискующего получить волну «недостроя», основную массу застройщиков, отлученных от банковских денег, покупателей, не ожидающих от нововведения ничего, кроме роста цен, — к списку выгодополучателей добавляются «топовые» застройщики. Эта категория, легче других принявшая новые правила игры, имеет все шансы увеличить свой кусок рыночного пирога и стать драйвером сделок M&A.

«Банки с огромным удовольствием бегут за крупными застройщиками. Компании топ-20 не имеют проблем во взаимоотношениях с банками — кредитные организации в первую очередь готовы работать именно с ними», — подтверждает Антон Мороз. Говоря же об основной массе застройщиков, вице-президент Ассоциации «Национальное объединение строителей» отмечает: «К сожалению, банки и застройщики разговаривают пока на разных языках — только у ограниченного количества застройщиков существует профессиональный финансовый менеджмент, язык которого понятен банкам. С другой стороны, только у небольшого количества банков существуют профессиональные менеджеры, язык которых понятен застройщику».

Антон Мороз уверен, что для банков необходимо разработать четкий стандарт проектного финансирования с критериями, по исполнении которых застройщик гарантировано получит средства для реализации проекта. По мнению федерального эксперта, такой стандарт не должен допускать двойную трактовку со стороны банков — например, по причине «региональности» застройщика или размера его бизнеса. «Надо убрать все огромные сборы и проценты, которые появляются при проектном финансировании и ложатся на застройщика в виде стоимости денежных средств, а потом на покупателя — в цене квадратного метра. Необходимо ввести четкий механизм для защиты от чрезмерных финансовых притязаний со стороны банковских институтов», — призывает Антон Мороз.

«Сейчас застройщик в общении с банками оказался в положении слабой стороны, а банковские комиссии — это нагрузки не на застройщика, а на покупателя», — поддерживает коллегу Максим Федорченко. Он также ратует за установление прозрачных «правил игры» на строительном рынке, дополняя предложение о разработке и внедрении стандартов идеей типового договора проектного финансирования, изменения в который вносились бы в виде дополнительного соглашения между банком и застройщиком.

Говоря о современном уровне готовности кредитных организаций к работе в новых условиях, Игорь Белокобыльский категорично заявляет: «У банков желания работать не очень много, а умения — просто нет». Впрочем, руководитель группы строительных компаний все же делает исключение, говоря о Сбербанке. В нем, по мнению Игоря Белокобыльского, выстроена система по обеспечению строительной отрасли ликвидностью — хотя и она работает пока тяжело и со скрипом.

Однако Ирина Демчук не сомневается в том, что банки заинтересованы в реализации большего объема строительства и не стремятся ограничить его финансирование. «От этого во многом будут зависеть и объемы ипотечных выдач банков», — приводит она один из аргументов.

Управляющая филиалом «Сибирский» банка «ФК Открытие» честно предупреждает: банк будет проводить тщательный анализ проектов и расчетов застройщиков. Поэтому есть необходимость максимально детально прорабатывать свои проекты. «К сожалению, мы не можем говорить о серьезной готовности строительного сектора. Главные факторы, препятствующие положительному рассмотрению заявок застройщиков, — низкая эффективность проектов и некачественная подготовка документов застройщиками», — сетует Ирина Демчук, делая вывод, что сегодня к новым условиям готовы максимум 20% застройщиков.

По мнению экспертов строительной отрасли, на этапе, когда процесс работы по новым условиям только отлаживается, необходимо всем участникам и банкам как новым игрокам принять общее системо­образующее правило — финансирование застройщиков рассматривать не как супердоходный бизнес, а понимать, что обеспечение граждан доступным жильем — общегосударственная задача.

Застройщики vs достройщики
Начало любого процесса, пусть даже заранее сопряженного со значимыми рисками, все-таки дает краткий период светлых на­дежд на то, что все выправится само собой. Однако конфуцианский совет «сидеть спокойно на берегу реки», дожидаясь, когда течение само унесет все неопрятности, в отечественных реалиях не имеет аналогов. Скорее, слушая оптимистичные прогнозы федеральных и региональных властей, стоит вспомнить проверенный призыв — «а сам не плошай!».

Слова отраслевых чиновников о возможностях работы по «старой» схеме и о финансовом могуществе застройщиков, оказавшихся перед двумя закрытыми дверями, не воспринимается на веру практиками рынка. Так, Антон Мороз предлагает пошаговый алгоритм работы с «рисковыми» застройщиками. В первую очередь органам власти регионального субъекта необходимо провести работу с застройщиком и определить, по какой причине не было получено проектное финансирование, не были достигнуты условия для работы по «старой» схеме. «В случае, если застройщику в проектном финансировании, на взгляд субъекта, было отказано неправомерно, возможно, имеет смысл главе субъекта вступить совместно с застройщиком в работу с уполномоченными банками для повторного рассмотрения заявки», — допускает вице-президент Ассоциации «Национальное объединение строителей».

Если же получение проектного финансирования, как и достройка по «старой» схеме, для застройщика действительно невозможны, Антон Мороз предлагает оценить возможности застройщика работать по достройке объекта за счет собственных средств. Но если и такой выход невозможен, то остается лишь пытаться найти партнера, который мог бы подставить плечо в реализации проекта или имел бы возможность закончить проект своими силами после переуступки от застройщика в свой адрес. «В противном случае объект может стать проблемным с появлением «обманутых дольщиков», вопрос по которым придется уже решать с Фондом защиты прав обманутых дольщиков федерального и регионального уровней», — подводит черту федеральный эксперт строительного рынка.

«Для увеличения объемов проектного финансирования и количества застройщиков, работающих по «новой» схеме, госкомпания ДомРФ готовит механизм поручительства перед банками», — добавляет Максим Федорченко.

Максим Марков, в свою очередь, говорит о готовности своей компании воплощать в жизнь проекты по работе с «рисковыми» застройщиками, обуславливая это наличием политической воли регионального Министерства строительства. «Надо расчленять проекты, делить участки и создавать на них «чистые» компании, которые не находятся в черных списках банков. Наделять их инвестициями и продолжать застройку по новым правилам», — так видит решение проблем топ-менеджер ГК «ЁЛКА девелопмент». По его словам, компания готова разрабатывать необходимые проекты, приводить инвесторов, участвовать в достройке. «Таких объектов будет порядка 5-7 процентов», — оценивает Максим Марков объемы, возможные к выводу из зоны риска, добавляя, что на оставшиеся проекты смотреть надо очень внимательно, не исключая и вероятность мошенничества.

В то же время, по словам министра строительства Новосибирской области Ивана Шмидта, в регионе уже проводится работа в направлении защиты прав как реальных, так и возможных «обманутых дольщиков». Еще в июне по поручению губернатора Новосибирской области создана комиссия, в которую входят сам Минстрой, мэрия Новосибирска, банкиры и застройщики. Кроме этого, в регионе ведется работа по запуску «Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства Новосибирской области» — объем средств на первом этапе составит порядка 1 млрд рублей, 200 млн предоставит областной бюджет, и, по словам министра, эти средства уже заложены на 2020 год, а 800 млн рублей будут добавлены из государственного бюджета. Фонд станет, по сути, подушкой безопасности, в первую очередь для региональной власти, от роста числа «обманутых дольщиков», на его средства будет осуществляться достройка проб­лемных объектов.


Источник:  Эксперт

Возврат к списку


Для того, чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться на сайте, либо, если вы еще не зарегистрированы — зарегистрироваться.

Межведомственный институт повышения квалификации

ЦМИПК

СтройПРОФИ

Журнал Вестник строительного комплекса

Портал "Саморегулирование в строительной отрасли"

Инфо-статьи